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Riscos ocultos, clausulas perigosas, debitos, ocupante e classificacao da oportunidade.\nrisk: safe\nsource: community\ndate_added: '2026-03-06'\nauthor: renat\ntags:\n- auction\n- legal-analysis\n- risk\n- brazilian\ntools:\n- claude-code\n- antigravity\n- cursor\n- gemini-cli\n- codex-cli\n---\n\n# SKILL DE EDITAL — ANÁLISE PERICIAL DE EDITAIS DE LEILÃO\n\n## Overview\n\nAnalise e auditoria de editais de leilao judicial e extrajudicial. Riscos ocultos, clausulas perigosas, debitos, ocupante e classificacao da oportunidade.\n\n## When to Use This Skill\n\n- When the user mentions \"edital leilao\" or related topics\n- When the user mentions \"analise edital leilao\" or related topics\n- When the user mentions \"riscos edital\" or related topics\n- When the user mentions \"clausulas edital\" or related topics\n- When the user mentions \"debitos imovel leilao\" or related topics\n- When the user mentions \"ler edital\" or related topics\n\n## Do Not Use This Skill When\n\n- The task is unrelated to leiloeiro edital\n- A simpler, more specific tool can handle the request\n- The user needs general-purpose assistance without domain expertise\n\n## How It Works\n\nVocê é um **Perito Especializado em Editais de Leilão**, com capacidade de extrair\ne analisar cada cláusula crítica de qualquer edital de leilão judicial ou extrajudicial.\n\n---\n\n## Protocolo De Análise De Edital\n\nAo receber um edital (ou informações dele), execute SEMPRE os 8 blocos abaixo:\n\n---\n\n## Bloco 1 — Identificação E Enquadramento\n\n**Extrair do edital:**\n- Número do processo (se judicial)\n- Nome do leiloeiro e habilitação (CRC\u002FJunta Comercial)\n- Plataforma de leilão (presencial \u002F online — qual portal)\n- Data, hora e local do 1º leilão\n- Data, hora e local do 2º leilão\n- Comitente (quem manda leiloar): banco, exequente, cartório\n- Tipo: JUDICIAL (CPC) ou EXTRAJUDICIAL (Lei 9.514\u002F97)\n\n**Classificação inicial:**\n```\nTipo: [ ] Judicial  [ ] Extrajudicial - Alienação Fiduciária  [ ] Venda Direta\nModalidade: [ ] 1º Leilão  [ ] 2º Leilão  [ ] Único\nPlataforma: ___________\nData\u002FHora: ___________\n```\n\n---\n\n## Bloco 2 — Descrição E Localização Do Imóvel\n\n**Verificar:**\n- Endereço completo e preciso (CEP, número, complemento)\n- Tipo: casa, apartamento, terreno, sala comercial, galpão, rural\n- Área total e área construída (comparar com matrícula)\n- Nº da matrícula e cartório de registro\n- Número do IPTU \u002F código municipal\n- Padrão construtivo descrito no edital\n- Estado de conservação declarado\n- Vaga de garagem inclusa (se sim, matrícula própria ou vinculada?)\n\n**Alertas:**\n- ⚠️ Área declarada no edital ≠ área da matrícula → possível irregularidade\n- ⚠️ Sem número de matrícula → pesquisar antes de arrematar\n- ⚠️ Descrição vaga (\"imóvel no seguinte endereço...\") → solicitar laudo de avaliação\n\n---\n\n## Bloco 3 — Valor De Avaliação E Lance Mínimo\n\n**Extrair e calcular:**\n```\nValor de Avaliação (VAN):          R$ _____________\nLance Mínimo 1º Leilão:            R$ _____________  (= VAN em judicial \u002F VAN em extraJ)\nLance Mínimo 2º Leilão:            R$ _____________  (50% VAN em judicial \u002F dívida em extraJ)\nData da Avaliação:                 _______________\nAvaliador responsável:             _______________\n```\n\n**Análise de Deságio:**\n- Deságio sobre VAN no lance mínimo do 1º: ____%\n- Deságio sobre VAN no lance mínimo do 2º: ____%\n- Deságio real (comparado ao valor de mercado estimado): ____%\n\n**Alertas:**\n- ⚠️ Avaliação com mais de 12 meses → risco de defasagem — pedir reavaliação possível (Art. 873 CPC)\n- ⚠️ VAN muito abaixo do mercado → investigar laudos ou favorecimento\n- ⚠️ VAN muito acima do mercado → leilão não vai arrematar no 1º; aguardar 2º\n- ⚠️ Leilão extrajudicial 2º: lance mínimo = dívida → pode ser MUITO abaixo do valor de mercado (ótima oportunidade)\n\n---\n\n## Bloco 4 — Situação Do Imóvel (Posse E Ocupação)\n\n**Verificar no edital:**\n- [ ] Imóvel desocupado (pronto para uso)\n- [ ] Imóvel ocupado pelo executado\u002Fdevedor\n- [ ] Imóvel ocupado por terceiro (locatário ou invasor)\n- [ ] Situação omissa no edital (⚠️ RISCO)\n\n**Impacto da Ocupação:**\n\n| Situação | Risco | Custo Estimado | Prazo |\n|----------|-------|----------------|-------|\n| Desocupado | Baixo | Zero | Imediato |\n| Devedor cooperativo | Médio-Baixo | Negociação | 30-90 dias |\n| Devedor resistente | Alto | R$ 5-15k (ação) | 6-18 meses |\n| Locatário com contrato | Médio | Indenização | 3-6 meses |\n| Terceiro invasor | Alto | Ação reintegração | 6-24 meses |\n\n**Se ocupado, verificar:**\n- Há previsão no edital de quem responde pela desocupação?\n- Há liminar de imissão na posse já concedida?\n- O arrematante recebe com ou sem assistência jurídica do banco\u002Fcredor?\n- Locação registrada na matrícula? (Locação com prazo vigente pode ter de ser respeitada)\n\n---\n\n## 5.1 Responsabilidade Por Débitos — O Que Diz O Edital?\n\n**Verificar especificamente:**\n- [ ] IPTU — valor dos débitos e quem responde\n- [ ] Condomínio — valor dos débitos e quem responde\n- [ ] Taxa de lixo, iluminação pública\n- [ ] Débitos de água\u002Fesgoto (SABESP, CEDAE etc.)\n- [ ] Taxas de melhoria e obras municipais\n\n**Leitura crítica das cláusulas:**\n\n| Redação no Edital | Interpretação | Risco |\n|-------------------|---------------|-------|\n| \"O imóvel é vendido no estado em que se encontra\" | Débitos podem acompanhar | Alto |\n| \"Livre de ônus\" | Arrematante não responde | Baixo |\n| \"Débitos a cargo do arrematante\" | Você paga tudo | Alto — quantificar |\n| \"Edital silente sobre débitos\" | Regra propter rem se aplica | Médio |\n| \"Débitos a serem pagos com o produto da arrematação\" | Juiz reserva verba | Baixo |\n\n**QUANTIFICAR SEMPRE:**\nAntes de arrematar, obter:\n1. Certidão de débitos de IPTU (prefeitura)\n2. Extrato de débitos de condomínio (síndico\u002Fadministradora)\n3. Declaração de débitos de água\u002Fgás\n\n## 5.2 Ônus Reais Registrados Na Matrícula\n\n**Verificar no edital e na matrícula:**\n- [ ] Hipoteca (qual banco, qual valor, qual data)\n- [ ] Alienação fiduciária anterior (antes da penhora)\n- [ ] Usufruto registrado (quem é o usufrutuário? vida útil estimada?)\n- [ ] Servidão (de passagem, de utilidade pública)\n- [ ] Cláusula de inalienabilidade (herança com cláusula)\n- [ ] Aforamento — terreno de marinha (laudêmio: 5% do valor a cada transmissão)\n- [ ] Penhoras anteriores (outro processo — qual é a preferência?)\n\n**Atenção especial:**\n- Usufruto vitalício → arrematante não tem direito de uso enquanto o usufrutuário viver\n- Aforamento → pagar laudêmio + foro anual à SPU\n- Hipoteca anterior à penhora → verificar se foi citada na execução (sub-rogação)\n\n---\n\n## Bloco 6 — Condições De Pagamento\n\n**Extrair do edital:**\n- Forma de pagamento aceita (dinheiro, TED, cheque, carta de crédito)\n- Prazo para pagamento à vista\n- Possibilidade de parcelamento — Art. 895 CPC:\n  - 25% à vista no ato da arrematação\n  - Saldo em até 30 dias (ou conforme determinado)\n- Financiamento bancário aceito? Qual banco?\n- Comissão do leiloeiro: ____% (padrão: 5%)\n- Incide sobre o valor do lance ou separadamente?\n- ITBI (imposto municipal de transmissão): ___% (varia por município — média 2-3%)\n  - São Paulo: 3%\n  - Rio de Janeiro: 3%\n  - Belo Horizonte: 3%\n- Custas de registro e escritura: _____ (tabela do cartório)\n\n**Custo Total Estimado:**\n```\nLance arrematado:                  R$ _____________\n(+) Comissão leiloeiro (5%):       R$ _____________\n(+) ITBI (2-3%):                   R$ _____________\n(+) Registro cartório:             R$ _____________\n(+) Advogado (imissão, se necessário): R$ ________\n(+) Débitos IPTU acumulados:       R$ _____________\n(+) Débitos condomínio:            R$ _____________\n(+) Obras\u002Fadequações estimadas:    R$ _____________\n= CUSTO TOTAL REAL:                R$ _____________\n```\n\n---\n\n## Bloco 7 — Regularidade Documental E Jurídica\n\n**Verificar itens de conformidade do edital:**\n\n**a) Publicação do edital (Art. 887 CPC \u002F Art. 27 Lei 9.514):**\n- [ ] Publicado no Diário Oficial?\n- [ ] Publicado em jornal de grande circulação?\n- [ ] Publicado no portal do tribunal (se judicial)?\n- [ ] Antecedência mínima de 5 dias respeitada?\n\n**b) Intimações obrigatórias (Art. 889 CPC):**\n- [ ] Devedor\u002Ffiduciante intimado?\n- [ ] Cônjuge\u002Fcompanheiro intimado?\n- [ ] Credor hipotecário intimado (se houver)?\n- [ ] Usufrutuário intimado (se houver)?\n- [ ] Titular de direito de preferência intimado?\n\n**c) Leiloeiro habilitado:**\n- [ ] Nome e matrícula na Junta Comercial\n- [ ] Credenciado no juízo (se judicial)\n- [ ] Leilão extrajudicial: leiloeiro nomeado pelo credor fiduciário\n\n**d) Edital completo (Art. 887, §1º CPC):**\n- [ ] Descrição do bem\n- [ ] Valor de avaliação\n- [ ] Ônus existentes\n- [ ] Condições de pagamento\n- [ ] Local, dia e hora do leilão\n\n---\n\n## Matriz De Risco Do Edital\n\n**Pontuação (somar pontos):**\n\n| Fator | Baixo Risco (0) | Médio Risco (1) | Alto Risco (2) |\n|-------|----------------|----------------|----------------|\n| Posse | Desocupado | Ocupado (cooperativo) | Ocupado (litigioso) |\n| Débitos | Livres de ônus | Informados e quantificados | Omissos ou altos |\n| Ônus Reais | Nenhum | Hipoteca subrogada | Usufruto\u002Fpenhoras |\n| Documentação | Perfeita | Pequenas irregularidades | Sem habite-se\u002Faverbação |\n| Processo | Sem embargos | Embargos sem suspensão | Embargos com suspensão |\n| Avaliação | Atualizada e justa | Defasada | Superfaturada\u002Fsubfaturada |\n| Deságio | > 40% | 20-40% | \u003C 20% |\n\n```\nSCORE DE RISCO: ____ \u002F 14\n\n0-2: BAIXO RISCO ✅\n3-6: MÉDIO RISCO ⚠️\n7-10: ALTO RISCO ?\n11-14: MUITO ALTO RISCO ❌\n```\n\n## Veredicto Final Do Edital\n\n```\nEDITAL #_______________\nImóvel: _______________\nData do Leilão: ___________\n\nSCORE DE RISCO: [  ] \u002F 14\nCLASSIFICAÇÃO: [ ] BAIXO  [ ] MÉDIO  [ ] ALTO  [ ] MUITO ALTO\n\nDESÁGIO POTENCIAL: ____%\nCUSTO TOTAL ESTIMADO: R$ ___________\nVALOR DE MERCADO ESTIMADO: R$ ___________\nMARGEM DE SEGURANÇA: R$ ___________\n\nPRINCIPAIS PONTOS POSITIVOS:\n✅ _______________\n✅ _______________\n\nPRINCIPAIS ALERTAS:\n⚠️ _______________\n⚠️ _______________\n\nAÇÃO RECOMENDADA:\n[ ] ARREMATAR — Oportunidade clara\n[ ] ARREMATAR com cautelas (descrever)\n[ ] AGUARDAR 2º LEILÃO\n[ ] NÃO ARREMATAR — Risco supera oportunidade\n[ ] DILIGÊNCIAS NECESSÁRIAS ANTES DE DECIDIR\n```\n\n---\n\n## Prazos Importantes\n\n| Prazo | Evento | Base Legal |\n|-------|--------|-----------|\n| 5 dias | Antecedência mínima de publicação do edital | Art. 887 CPC |\n| 15 dias | Purga da mora (extrajudicial) | Art. 26, §1º Lei 9.514\u002F97 |\n| 10 dias | Prazo para anular arrematação por vício | Art. 903 CPC |\n| 30 dias | 1º ao 2º leilão extrajudicial | Art. 27 Lei 9.514\u002F97 |\n| 60 dias | Prazo para imissão na posse (judicial) | Art. 894 CPC |\n| 15 dias | Pagamento do saldo após arrematação | Art. 890 CPC |\n\n## Custos Típicos Por Estado (Itbi)\n\n| Município | ITBI |\n|-----------|------|\n| São Paulo (SP) | 3% |\n| Rio de Janeiro (RJ) | 3% |\n| Belo Horizonte (MG) | 3% |\n| Curitiba (PR) | 2,7% |\n| Porto Alegre (RS) | 3% |\n| Salvador (BA) | 3% |\n| Brasília (DF) | 3% |\n| Fortaleza (CE) | 2% |\n| Recife (PE) | 3% |\n| Manaus (AM) | 2% |\n\n*Verificar sempre no site da prefeitura — alíquotas podem mudar*\n\n---\n\n## Bloco Extra — Editais De Venda Direta (Cef, Bb, Santander)\n\nOs editais de venda direta bancária têm formato diferente dos judiciais. Pontos específicos:\n\n## Venda Online Caixa (Caixavbr.Com.Br)\n\n**Estrutura do edital CEF:**\n```\n1. Identificação do lote (número, endereço, matrícula)\n2. Valor mínimo de venda (VMAV — Valor Mínimo de Aquisição e Venda)\n3. Forma de pagamento aceita:\n   - À vista (desconto de 5-10%)\n   - Financiamento pela própria CEF (até 80% do VMAV)\n   - FGTS: pode ser usado para parte do pagamento\n4. Estado do imóvel: \"no estado em que se encontra\"\n5. Responsabilidade por débitos: geralmente a cargo do arrematante\n6. Comissão do leiloeiro\u002Fintermediário: 5%\n7. Prazo para desocupação (se ocupado): responsabilidade do comprador\n```\n\n**Diferenciais CEF:**\n- Possibilidade de usar FGTS (desde que atenda requisitos SFH)\n- Financiamento até 360 meses pelo próprio banco\n- Desconto adicional para pagamento à vista\n- Imóveis do PMCMV\u002FMCMV: valores populares, alta demanda\n- Edital não precisa cumprir CPC (não é leilão judicial)\n\n## Venda Direta Bb \u002F Santander \u002F Itaú\n\n**Padrão comum:**\n- Edital simplificado (não segue CPC)\n- Valor de venda definido pelo banco (laudo interno)\n- Comissão de intermediação: 5-6%\n- Financiamento pelo próprio banco pode ser oferecido\n- Imóvel vendido \"no estado em que se encontra e ônus\"\n- **ATENÇÃO:** \"e ônus\" = arrematante assume TUDO (IPTU, condomínio, obras, ocupação)\n\n## Checklist Específico Para Venda Direta\n\n- [ ] VMAV é razoável comparado ao mercado? (pesquisar ZAP\u002FVivaReal)\n- [ ] Aceita financiamento? Qual percentual?\n- [ ] Aceita FGTS?\n- [ ] Prazo para proposta e pagamento\n- [ ] Comissão de intermediação (embutida ou separada)\n- [ ] Responsabilidade explícita por débitos de IPTU\u002FCondomínio\n- [ ] Imóvel listado como ocupado ou desocupado\n- [ ] Existe vistoria disponível (fotos\u002Flaudo do banco)\n\n---\n\n## Modelo De Planilha De Custos Do Arrematante\n\nPreencher para cada lote analisado:\n\n```\n╔══════════════════════════════════════════════════════════╗\n║             PLANILHA DE CUSTOS — LOTE #_______          ║\n╠══════════════════════════════════════════════════════════╣\n║                                                          ║\n║  VALOR DO LANCE PRETENDIDO:          R$ ______________   ║\n║                                                          ║\n║  CUSTOS DE AQUISIÇÃO:                                    ║\n║  (+) Comissão leiloeiro (5%):        R$ ______________   ║\n║  (+) ITBI (3% sobre VMP ou lance):   R$ ______________   ║\n║  (+) Escritura pública:              R$ ______________   ║\n║  (+) Registro no CRI:                R$ ______________   ║\n║  (+) Certidões (CND, ônus):          R$ ______________   ║\n║  (+) Advogado (se necessário):       R$ ______________   ║\n║                                                          ║\n║  PASSIVOS DO IMÓVEL:                                     ║\n║  (+) IPTU em atraso:                 R$ ______________   ║\n║  (+) Condomínio em atraso:           R$ ______________   ║\n║  (+) Água\u002Fgás em atraso:             R$ ______________   ║\n║  (+) Laudêmio (se foreiro):          R$ ______________   ║\n║                                                          ║\n║  CUSTOS OPERACIONAIS:                                    ║\n║  (+) Desocupação (estimativa):       R$ ______________   ║\n║  (+) Reforma estimada:               R$ ______________   ║\n║  (+) Regularização documental:       R$ ______________   ║\n║                                                          ║\n║  ═══════════════════════════════════════════════════════  ║\n║  CUSTO TOTAL INVESTIDO:              R$ ______________   ║\n║                                                          ║\n║  VALOR DE MERCADO ESTIMADO (VMP):    R$ ______________   ║\n║  MARGEM DE SEGURANÇA:                R$ ______________   ║\n║  MARGEM (%):                         _____%             ║\n║                                                          ║\n║  VERED\n\n## Instalação\n\nSkill baseada em conhecimento (knowledge-only). Não requer instalação de dependências.\n\n```bash\n\n## Verificar Se A Skill Está Registrada:\n\npython C:\\Users\\renat\\skills\\agent-orchestrator\\scripts\\scan_registry.py\n```\n\n---\n\n## Comandos E Uso\n\nComo usar esta skill:\n\n```bash\n\n## Uso Via Orchestrator (Automático):\n\npython agent-orchestrator\u002Fscripts\u002Fmatch_skills.py \"analisar edital leilao\"\n\n## \"O Que Verificar Nesse Edital Da Caixa?\"\n\n```\n\n---\n\n## Governança\n\nEsta skill implementa as seguintes políticas de governança:\n\n- **action_log**: Cada análise de edital é registrada pelo log_action para rastreabilidade\n- **rate_limit**: Controle via check_rate integrado ao ecossistema\n- **requires_confirmation**: Veredicto \"NÃO ARREMATAR\" gera confirmation_request ao usuário\n- **warning_threshold**: Score de risco >10\u002F14 dispara warning_threshold com alerta automático\n\nPolíticas adicionais:\n- **Responsável:** Ecossistema Leiloeiro IA\n- **Escopo:** Análise pericial de editais de leilão judicial e extrajudicial\n- **Limitações:** Análise baseada em informações fornecidas. Não acessa processos judiciais.\n- **Auditoria:** Validada por skill-sentinel\n- **Dados sensíveis:** Não armazena dados de editais analisados\n\n---\n\n## Armadilhas Comuns Em Editais — Top 10\n\n| # | Armadilha | Como Detectar | Impacto |\n|---|-----------|---------------|---------|\n| 1 | \"No estado em que se encontra e ônus\" | Leitura atenta da cláusula de responsabilidade | Débitos surpresa |\n| 2 | Edital silente sobre ocupação | Não menciona se ocupado\u002Fdesocupado | Custo de desocupação |\n| 3 | Avaliação de 3+ anos atrás | Data do laudo no edital | Valor defasado |\n| 4 | Condomínio alto não informado | Não menciona valor da cota | Despesa fixa elevada |\n| 5 | Imóvel em faixa de marinha | Descrição menciona \"aforamento\" ou \"terreno de marinha\" | Laudêmio de 5% |\n| 6 | Fração ideal de garagem separada | Edital diz \"exceto box\" ou \"garagem não inclusa\" | Perde a vaga |\n| 7 | Área construída não averbada | Matrícula com área menor que a real | Custo de regularização |\n| 8 | 2º leilão = valor da dívida (não do mercado) | Extrajudicial — mínimo pode ser 20% do VMP | Parece ótimo, mas verificar débitos |\n| 9 | Comissão não incluída no lance | \"Comissão a cargo do arrematante ALÉM do lance\" | 5% extra sobre o valor |\n| 10 | Parcelamento com juros altíssimos | Ler cláusula de parcelamento (IGP-M, IPCA, 1% a.m.) | Custo financeiro oculto |\n\n## Best Practices\n\n- Provide clear, specific context about your project and requirements\n- Review all suggestions before applying them to production code\n- Combine with other complementary skills for comprehensive analysis\n\n## Common Pitfalls\n\n- Using this skill for tasks outside its domain expertise\n- Applying recommendations without understanding your specific context\n- Not providing enough project context for accurate analysis\n\n## Related Skills\n\n- `junta-leiloeiros` - Complementary skill for enhanced analysis\n- `leiloeiro-avaliacao` - Complementary skill for enhanced analysis\n- `leiloeiro-ia` - Complementary skill for enhanced analysis\n- `leiloeiro-juridico` - Complementary skill for enhanced analysis\n- `leiloeiro-mercado` - Complementary skill for enhanced analysis\n","# SKILL DE EDITAL — ANÁLISE PERICIAL DE EDITAIS DE LEILÃO\n\n## Overview\n\nAnalise e auditoria de editais de leilao judicial e extrajudicial. Riscos ocultos, clausulas perigosas, debitos, ocupante e classificacao da oportunidade.\n\n## When to Use This Skill\n\n- When the user mentions \"edital leilao\" or related topics\n- When the user mentions \"analise edital leilao\" or related topics\n- When the user mentions \"riscos edital\" or related topics\n- When the user mentions \"clausulas edital\" or related topics\n- When the user mentions \"debitos imovel leilao\" or related topics\n- When the user mentions \"ler edital\" or related topics\n\n## Do Not Use This Skill When\n\n- The task is unrelated to leiloeiro edital\n- A simpler, more specific tool can handle the request\n- The user needs general-purpose assistance without domain expertise\n\n## How It Works\n\nVocê é um **Perito Especializado em Editais de Leilão**, com capacidade de extrair\ne analisar cada cláusula crítica de qualquer edital de leilão judicial ou extrajudicial.\n\n---\n\n## Protocolo De Análise De Edital\n\nAo receber um edital (ou informações dele), execute SEMPRE os 8 blocos abaixo:\n\n---\n\n## Bloco 1 — Identificação E Enquadramento\n\n**Extrair do edital:**\n- Número do processo (se judicial)\n- Nome do leiloeiro e habilitação (CRC\u002FJunta Comercial)\n- Plataforma de leilão (presencial \u002F online — qual portal)\n- Data, hora e local do 1º leilão\n- Data, hora e local do 2º leilão\n- Comitente (quem manda leiloar): banco, exequente, cartório\n- Tipo: JUDICIAL (CPC) ou EXTRAJUDICIAL (Lei 9.514\u002F97)\n\n**Classificação inicial:**\n```\nTipo: [ ] Judicial  [ ] Extrajudicial - Alienação Fiduciária  [ ] Venda Direta\nModalidade: [ ] 1º Leilão  [ ] 2º Leilão  [ ] Único\nPlataforma: ___________\nData\u002FHora: ___________\n```\n\n---\n\n## Bloco 2 — Descrição E Localização Do Imóvel\n\n**Verificar:**\n- Endereço completo e preciso (CEP, número, complemento)\n- Tipo: casa, apartamento, terreno, sala comercial, galpão, rural\n- Área total e área construída (comparar com matrícula)\n- Nº da matrícula e cartório de registro\n- Número do IPTU \u002F código municipal\n- Padrão construtivo descrito no edital\n- Estado de conservação declarado\n- Vaga de garagem inclusa (se sim, matrícula própria ou vinculada?)\n\n**Alertas:**\n- ⚠️ Área declarada no edital ≠ área da matrícula → possível irregularidade\n- ⚠️ Sem número de matrícula → pesquisar antes de arrematar\n- ⚠️ Descrição vaga (\"imóvel no seguinte endereço...\") → solicitar laudo de avaliação\n\n---\n\n## Bloco 3 — Valor De Avaliação E Lance Mínimo\n\n**Extrair e calcular:**\n```\nValor de Avaliação (VAN):          R$ _____________\nLance Mínimo 1º Leilão:            R$ _____________  (= VAN em judicial \u002F VAN em extraJ)\nLance Mínimo 2º Leilão:            R$ _____________  (50% VAN em judicial \u002F dívida em extraJ)\nData da Avaliação:                 _______________\nAvaliador responsável:             _______________\n```\n\n**Análise de Deságio:**\n- Deságio sobre VAN no lance mínimo do 1º: ____%\n- Deságio sobre VAN no lance mínimo do 2º: ____%\n- Deságio real (comparado ao valor de mercado estimado): ____%\n\n**Alertas:**\n- ⚠️ Avaliação com mais de 12 meses → risco de defasagem — pedir reavaliação possível (Art. 873 CPC)\n- ⚠️ VAN muito abaixo do mercado → investigar laudos ou favorecimento\n- ⚠️ VAN muito acima do mercado → leilão não vai arrematar no 1º; aguardar 2º\n- ⚠️ Leilão extrajudicial 2º: lance mínimo = dívida → pode ser MUITO abaixo do valor de mercado (ótima oportunidade)\n\n---\n\n## Bloco 4 — Situação Do Imóvel (Posse E Ocupação)\n\n**Verificar no edital:**\n- [ ] Imóvel desocupado (pronto para uso)\n- [ ] Imóvel ocupado pelo executado\u002Fdevedor\n- [ ] Imóvel ocupado por terceiro (locatário ou invasor)\n- [ ] Situação omissa no edital (⚠️ RISCO)\n\n**Impacto da Ocupação:**\n\n| Situação | Risco | Custo Estimado | Prazo |\n|----------|-------|----------------|-------|\n| Desocupado | Baixo | Zero | Imediato |\n| Devedor cooperativo | Médio-Baixo | Negociação | 30-90 dias |\n| Devedor resistente | Alto | R$ 5-15k (ação) | 6-18 meses |\n| Locatário com contrato | Médio | Indenização | 3-6 meses |\n| Terceiro invasor | Alto | Ação reintegração | 6-24 meses |\n\n**Se ocupado, verificar:**\n- Há previsão no edital de quem responde pela desocupação?\n- Há liminar de imissão na posse já concedida?\n- O arrematante recebe com ou sem assistência jurídica do banco\u002Fcredor?\n- Locação registrada na matrícula? (Locação com prazo vigente pode ter de ser respeitada)\n\n---\n\n## 5.1 Responsabilidade Por Débitos — O Que Diz O Edital?\n\n**Verificar especificamente:**\n- [ ] IPTU — valor dos débitos e quem responde\n- [ ] Condomínio — valor dos débitos e quem responde\n- [ ] Taxa de lixo, iluminação pública\n- [ ] Débitos de água\u002Fesgoto (SABESP, CEDAE etc.)\n- [ ] Taxas de melhoria e obras municipais\n\n**Leitura crítica das cláusulas:**\n\n| Redação no Edital | Interpretação | Risco |\n|-------------------|---------------|-------|\n| \"O imóvel é vendido no estado em que se encontra\" | Débitos podem acompanhar | Alto |\n| \"Livre de ônus\" | Arrematante não responde | Baixo |\n| \"Débitos a cargo do arrematante\" | Você paga tudo | Alto — quantificar |\n| \"Edital silente sobre débitos\" | Regra propter rem se aplica | Médio |\n| \"Débitos a serem pagos com o produto da arrematação\" | Juiz reserva verba | Baixo |\n\n**QUANTIFICAR SEMPRE:**\nAntes de arrematar, obter:\n1. Certidão de débitos de IPTU (prefeitura)\n2. Extrato de débitos de condomínio (síndico\u002Fadministradora)\n3. Declaração de débitos de água\u002Fgás\n\n## 5.2 Ônus Reais Registrados Na Matrícula\n\n**Verificar no edital e na matrícula:**\n- [ ] Hipoteca (qual banco, qual valor, qual data)\n- [ ] Alienação fiduciária anterior (antes da penhora)\n- [ ] Usufruto registrado (quem é o usufrutuário? vida útil estimada?)\n- [ ] Servidão (de passagem, de utilidade pública)\n- [ ] Cláusula de inalienabilidade (herança com cláusula)\n- [ ] Aforamento — terreno de marinha (laudêmio: 5% do valor a cada transmissão)\n- [ ] Penhoras anteriores (outro processo — qual é a preferência?)\n\n**Atenção especial:**\n- Usufruto vitalício → arrematante não tem direito de uso enquanto o usufrutuário viver\n- Aforamento → pagar laudêmio + foro anual à SPU\n- Hipoteca anterior à penhora → verificar se foi citada na execução (sub-rogação)\n\n---\n\n## Bloco 6 — Condições De Pagamento\n\n**Extrair do edital:**\n- Forma de pagamento aceita (dinheiro, TED, cheque, carta de crédito)\n- Prazo para pagamento à vista\n- Possibilidade de parcelamento — Art. 895 CPC:\n  - 25% à vista no ato da arrematação\n  - Saldo em até 30 dias (ou conforme determinado)\n- Financiamento bancário aceito? Qual banco?\n- Comissão do leiloeiro: ____% (padrão: 5%)\n- Incide sobre o valor do lance ou separadamente?\n- ITBI (imposto municipal de transmissão): ___% (varia por município — média 2-3%)\n  - São Paulo: 3%\n  - Rio de Janeiro: 3%\n  - Belo Horizonte: 3%\n- Custas de registro e escritura: _____ (tabela do cartório)\n\n**Custo Total Estimado:**\n```\nLance arrematado:                  R$ _____________\n(+) Comissão leiloeiro (5%):       R$ _____________\n(+) ITBI (2-3%):                   R$ _____________\n(+) Registro cartório:             R$ _____________\n(+) Advogado (imissão, se necessário): R$ ________\n(+) Débitos IPTU acumulados:       R$ _____________\n(+) Débitos condomínio:            R$ _____________\n(+) Obras\u002Fadequações estimadas:    R$ _____________\n= CUSTO TOTAL REAL:                R$ _____________\n```\n\n---\n\n## Bloco 7 — Regularidade Documental E Jurídica\n\n**Verificar itens de conformidade do edital:**\n\n**a) Publicação do edital (Art. 887 CPC \u002F Art. 27 Lei 9.514):**\n- [ ] Publicado no Diário Oficial?\n- [ ] Publicado em jornal de grande circulação?\n- [ ] Publicado no portal do tribunal (se judicial)?\n- [ ] Antecedência mínima de 5 dias respeitada?\n\n**b) Intimações obrigatórias (Art. 889 CPC):**\n- [ ] Devedor\u002Ffiduciante intimado?\n- [ ] Cônjuge\u002Fcompanheiro intimado?\n- [ ] Credor hipotecário intimado (se houver)?\n- [ ] Usufrutuário intimado (se houver)?\n- [ ] Titular de direito de preferência intimado?\n\n**c) Leiloeiro habilitado:**\n- [ ] Nome e matrícula na Junta Comercial\n- [ ] Credenciado no juízo (se judicial)\n- [ ] Leilão extrajudicial: leiloeiro nomeado pelo credor fiduciário\n\n**d) Edital completo (Art. 887, §1º CPC):**\n- [ ] Descrição do bem\n- [ ] Valor de avaliação\n- [ ] Ônus existentes\n- [ ] Condições de pagamento\n- [ ] Local, dia e hora do leilão\n\n---\n\n## Matriz De Risco Do Edital\n\n**Pontuação (somar pontos):**\n\n| Fator | Baixo Risco (0) | Médio Risco (1) | Alto Risco (2) |\n|-------|----------------|----------------|----------------|\n| Posse | Desocupado | Ocupado (cooperativo) | Ocupado (litigioso) |\n| Débitos | Livres de ônus | Informados e quantificados | Omissos ou altos |\n| Ônus Reais | Nenhum | Hipoteca subrogada | Usufruto\u002Fpenhoras |\n| Documentação | Perfeita | Pequenas irregularidades | Sem habite-se\u002Faverbação |\n| Processo | Sem embargos | Embargos sem suspensão | Embargos com suspensão |\n| Avaliação | Atualizada e justa | Defasada | Superfaturada\u002Fsubfaturada |\n| Deságio | > 40% | 20-40% | \u003C 20% |\n\n```\nSCORE DE RISCO: ____ \u002F 14\n\n0-2: BAIXO RISCO ✅\n3-6: MÉDIO RISCO ⚠️\n7-10: ALTO RISCO ?\n11-14: MUITO ALTO RISCO ❌\n```\n\n## Veredicto Final Do Edital\n\n```\nEDITAL #_______________\nImóvel: _______________\nData do Leilão: ___________\n\nSCORE DE RISCO: [  ] \u002F 14\nCLASSIFICAÇÃO: [ ] BAIXO  [ ] MÉDIO  [ ] ALTO  [ ] MUITO ALTO\n\nDESÁGIO POTENCIAL: ____%\nCUSTO TOTAL ESTIMADO: R$ ___________\nVALOR DE MERCADO ESTIMADO: R$ ___________\nMARGEM DE SEGURANÇA: R$ ___________\n\nPRINCIPAIS PONTOS POSITIVOS:\n✅ _______________\n✅ _______________\n\nPRINCIPAIS ALERTAS:\n⚠️ _______________\n⚠️ _______________\n\nAÇÃO RECOMENDADA:\n[ ] ARREMATAR — Oportunidade clara\n[ ] ARREMATAR com cautelas (descrever)\n[ ] AGUARDAR 2º LEILÃO\n[ ] NÃO ARREMATAR — Risco supera oportunidade\n[ ] DILIGÊNCIAS NECESSÁRIAS ANTES DE DECIDIR\n```\n\n---\n\n## Prazos Importantes\n\n| Prazo | Evento | Base Legal |\n|-------|--------|-----------|\n| 5 dias | Antecedência mínima de publicação do edital | Art. 887 CPC |\n| 15 dias | Purga da mora (extrajudicial) | Art. 26, §1º Lei 9.514\u002F97 |\n| 10 dias | Prazo para anular arrematação por vício | Art. 903 CPC |\n| 30 dias | 1º ao 2º leilão extrajudicial | Art. 27 Lei 9.514\u002F97 |\n| 60 dias | Prazo para imissão na posse (judicial) | Art. 894 CPC |\n| 15 dias | Pagamento do saldo após arrematação | Art. 890 CPC |\n\n## Custos Típicos Por Estado (Itbi)\n\n| Município | ITBI |\n|-----------|------|\n| São Paulo (SP) | 3% |\n| Rio de Janeiro (RJ) | 3% |\n| Belo Horizonte (MG) | 3% |\n| Curitiba (PR) | 2,7% |\n| Porto Alegre (RS) | 3% |\n| Salvador (BA) | 3% |\n| Brasília (DF) | 3% |\n| Fortaleza (CE) | 2% |\n| Recife (PE) | 3% |\n| Manaus (AM) | 2% |\n\n*Verificar sempre no site da prefeitura — alíquotas podem mudar*\n\n---\n\n## Bloco Extra — Editais De Venda Direta (Cef, Bb, Santander)\n\nOs editais de venda direta bancária têm formato diferente dos judiciais. Pontos específicos:\n\n## Venda Online Caixa (Caixavbr.Com.Br)\n\n**Estrutura do edital CEF:**\n```\n1. Identificação do lote (número, endereço, matrícula)\n2. Valor mínimo de venda (VMAV — Valor Mínimo de Aquisição e Venda)\n3. Forma de pagamento aceita:\n   - À vista (desconto de 5-10%)\n   - Financiamento pela própria CEF (até 80% do VMAV)\n   - FGTS: pode ser usado para parte do pagamento\n4. Estado do imóvel: \"no estado em que se encontra\"\n5. Responsabilidade por débitos: geralmente a cargo do arrematante\n6. Comissão do leiloeiro\u002Fintermediário: 5%\n7. Prazo para desocupação (se ocupado): responsabilidade do comprador\n```\n\n**Diferenciais CEF:**\n- Possibilidade de usar FGTS (desde que atenda requisitos SFH)\n- Financiamento até 360 meses pelo próprio banco\n- Desconto adicional para pagamento à vista\n- Imóveis do PMCMV\u002FMCMV: valores populares, alta demanda\n- Edital não precisa cumprir CPC (não é leilão judicial)\n\n## Venda Direta Bb \u002F Santander \u002F Itaú\n\n**Padrão comum:**\n- Edital simplificado (não segue CPC)\n- Valor de venda definido pelo banco (laudo interno)\n- Comissão de intermediação: 5-6%\n- Financiamento pelo próprio banco pode ser oferecido\n- Imóvel vendido \"no estado em que se encontra e ônus\"\n- **ATENÇÃO:** \"e ônus\" = arrematante assume TUDO (IPTU, condomínio, obras, ocupação)\n\n## Checklist Específico Para Venda Direta\n\n- [ ] VMAV é razoável comparado ao mercado? (pesquisar ZAP\u002FVivaReal)\n- [ ] Aceita financiamento? Qual percentual?\n- [ ] Aceita FGTS?\n- [ ] Prazo para proposta e pagamento\n- [ ] Comissão de intermediação (embutida ou separada)\n- [ ] Responsabilidade explícita por débitos de IPTU\u002FCondomínio\n- [ ] Imóvel listado como ocupado ou desocupado\n- [ ] Existe vistoria disponível (fotos\u002Flaudo do banco)\n\n---\n\n## Modelo De Planilha De Custos Do Arrematante\n\nPreencher para cada lote analisado:\n\n```\n╔══════════════════════════════════════════════════════════╗\n║             PLANILHA DE CUSTOS — LOTE #_______          ║\n╠══════════════════════════════════════════════════════════╣\n║                                                          ║\n║  VALOR DO LANCE PRETENDIDO:          R$ ______________   ║\n║                                                          ║\n║  CUSTOS DE AQUISIÇÃO:                                    ║\n║  (+) Comissão leiloeiro (5%):        R$ ______________   ║\n║  (+) ITBI (3% sobre VMP ou lance):   R$ ______________   ║\n║  (+) Escritura pública:              R$ ______________   ║\n║  (+) Registro no CRI:                R$ ______________   ║\n║  (+) Certidões (CND, ônus):          R$ ______________   ║\n║  (+) Advogado (se necessário):       R$ ______________   ║\n║                                                          ║\n║  PASSIVOS DO IMÓVEL:                                     ║\n║  (+) IPTU em atraso:                 R$ ______________   ║\n║  (+) Condomínio em atraso:           R$ ______________   ║\n║  (+) Água\u002Fgás em atraso:             R$ ______________   ║\n║  (+) Laudêmio (se foreiro):          R$ ______________   ║\n║                                                          ║\n║  CUSTOS OPERACIONAIS:                                    ║\n║  (+) Desocupação (estimativa):       R$ ______________   ║\n║  (+) Reforma estimada:               R$ ______________   ║\n║  (+) Regularização documental:       R$ ______________   ║\n║                                                          ║\n║  ═══════════════════════════════════════════════════════  ║\n║  CUSTO TOTAL INVESTIDO:              R$ ______________   ║\n║                                                          ║\n║  VALOR DE MERCADO ESTIMADO (VMP):    R$ ______________   ║\n║  MARGEM DE SEGURANÇA:                R$ ______________   ║\n║  MARGEM (%):                         _____%             ║\n║                                                          ║\n║  VERED\n\n## Instalação\n\nSkill baseada em conhecimento (knowledge-only). Não requer instalação de dependências.\n\n```bash\n\n## Verificar Se A Skill Está Registrada:\n\npython C:\\Users\\renat\\skills\\agent-orchestrator\\scripts\\scan_registry.py\n```\n\n---\n\n## Comandos E Uso\n\nComo usar esta skill:\n\n```bash\n\n## Uso Via Orchestrator (Automático):\n\npython agent-orchestrator\u002Fscripts\u002Fmatch_skills.py \"analisar edital leilao\"\n\n## \"O Que Verificar Nesse Edital Da Caixa?\"\n\n```\n\n---\n\n## Governança\n\nEsta skill implementa as seguintes políticas de governança:\n\n- **action_log**: Cada análise de edital é registrada pelo log_action para rastreabilidade\n- **rate_limit**: Controle via check_rate integrado ao ecossistema\n- **requires_confirmation**: Veredicto \"NÃO ARREMATAR\" gera confirmation_request ao usuário\n- **warning_threshold**: Score de risco >10\u002F14 dispara warning_threshold com alerta automático\n\nPolíticas adicionais:\n- **Responsável:** Ecossistema Leiloeiro IA\n- **Escopo:** Análise pericial de editais de leilão judicial e extrajudicial\n- **Limitações:** Análise baseada em informações fornecidas. Não acessa processos judiciais.\n- **Auditoria:** Validada por skill-sentinel\n- **Dados sensíveis:** Não armazena dados de editais analisados\n\n---\n\n## Armadilhas Comuns Em Editais — Top 10\n\n| # | Armadilha | Como Detectar | Impacto |\n|---|-----------|---------------|---------|\n| 1 | \"No estado em que se encontra e ônus\" | Leitura atenta da cláusula de responsabilidade | Débitos surpresa |\n| 2 | Edital silente sobre ocupação | Não menciona se ocupado\u002Fdesocupado | Custo de desocupação |\n| 3 | Avaliação de 3+ anos atrás | Data do laudo no edital | Valor defasado |\n| 4 | Condomínio alto não informado | Não menciona valor da cota | Despesa fixa elevada |\n| 5 | Imóvel em faixa de marinha | Descrição menciona \"aforamento\" ou \"terreno de marinha\" | Laudêmio de 5% |\n| 6 | Fração ideal de garagem separada | Edital diz \"exceto box\" ou \"garagem não inclusa\" | Perde a vaga |\n| 7 | Área construída não averbada | Matrícula com área menor que a real | Custo de regularização |\n| 8 | 2º leilão = valor da dívida (não do mercado) | Extrajudicial — mínimo pode ser 20% do VMP | Parece ótimo, mas verificar débitos |\n| 9 | Comissão não incluída no lance | \"Comissão a cargo do arrematante ALÉM do lance\" | 5% extra sobre o valor |\n| 10 | Parcelamento com juros altíssimos | Ler cláusula de parcelamento (IGP-M, IPCA, 1% a.m.) | Custo financeiro oculto |\n\n## Best Practices\n\n- Provide clear, specific context about your project and requirements\n- Review all suggestions before applying them to production code\n- Combine with other complementary skills for comprehensive analysis\n\n## Common Pitfalls\n\n- Using this skill for tasks outside its domain expertise\n- Applying recommendations without understanding your specific context\n- Not providing enough project context for accurate analysis\n\n## Related Skills\n\n- `junta-leiloeiros` - Complementary skill for enhanced analysis\n- `leiloeiro-avaliacao` - Complementary skill for enhanced analysis\n- `leiloeiro-ia` - Complementary skill for enhanced analysis\n- `leiloeiro-juridico` - Complementary skill for enhanced analysis\n- `leiloeiro-mercado` - Complementary skill for enhanced analysis\n",{"name":5,"risk":42,"tags":48,"tools":49,"author":51,"source":33,"date_added":52,"description":7},[30,29,37,31],[32,40,35,50,26],"gemini-cli","renat","2026-03-06","main","c173cdffe08e788a99b91928a831b476b8434838","ecosystem\u002Fskills\u002Fleiloeiro_edital",0,"https:\u002F\u002Fgithub.com\u002FLongLeo287\u002FOmniClaw","https:\u002F\u002Fportfolio-longleo.vercel.app\u002Flabs\u002Fomniclaw.html","https:\u002F\u002Fgithub.com\u002FLongLeo287","https:\u002F\u002Fwww.facebook.com\u002FResourceRookie2023","2026-09-30 00:58:05",{"source":8,"skillName":5,"commands":63,"prompt":73,"zipAvailable":74},[64,67,70],{"tool":65,"command":66},"npx","npx skills add LongLeo287\u002FOmniClaw --skill leiloeiro_edital",{"tool":68,"command":69},"bunx","bunx skills add LongLeo287\u002FOmniClaw --skill leiloeiro_edital",{"tool":71,"command":72},"pnpm","pnpm dlx skills add LongLeo287\u002FOmniClaw --skill leiloeiro_edital","安装技能，技能地址：https:\u002F\u002Fgithub.com\u002FLongLeo287\u002FOmniClaw\u002Fblob\u002Fmain\u002Fecosystem\u002Fskills\u002Fleiloeiro_edital\u002FSKILL.md",true,[76,82,86,90,94,100],{"path":77,"resourceType":78,"resourceTypeDesc":79,"sizeBytes":80,"sourceHtmlUrl":81},"_DIR_IDENTITY.md","REFERENCE","参考文档",154,"https:\u002F\u002Fgithub.com\u002FLongLeo287\u002FOmniClaw\u002Fblob\u002Fmain\u002Fecosystem\u002Fskills\u002Fleiloeiro_edital\u002F_DIR_IDENTITY.md",{"path":83,"resourceType":78,"resourceTypeDesc":79,"sizeBytes":84,"sourceHtmlUrl":85},"README.md",467,"https:\u002F\u002Fgithub.com\u002FLongLeo287\u002FOmniClaw\u002Fblob\u002Fmain\u002Fecosystem\u002Fskills\u002Fleiloeiro_edital\u002FREADME.md",{"path":87,"resourceType":78,"resourceTypeDesc":79,"sizeBytes":88,"sourceHtmlUrl":89},"references\u002Ffontes.md",426,"https:\u002F\u002Fgithub.com\u002FLongLeo287\u002FOmniClaw\u002Fblob\u002Fmain\u002Fecosystem\u002Fskills\u002Fleiloeiro_edital\u002Freferences\u002Ffontes.md",{"path":91,"resourceType":78,"resourceTypeDesc":79,"sizeBytes":92,"sourceHtmlUrl":93},"schema.json",450,"https:\u002F\u002Fgithub.com\u002FLongLeo287\u002FOmniClaw\u002Fblob\u002Fmain\u002Fecosystem\u002Fskills\u002Fleiloeiro_edital\u002Fschema.json",{"path":95,"resourceType":96,"resourceTypeDesc":97,"sizeBytes":98,"sourceHtmlUrl":99},"scripts\u002Fgovernance.py","SCRIPT","脚本",3296,"https:\u002F\u002Fgithub.com\u002FLongLeo287\u002FOmniClaw\u002Fblob\u002Fmain\u002Fecosystem\u002Fskills\u002Fleiloeiro_edital\u002Fscripts\u002Fgovernance.py",{"path":101,"resourceType":96,"resourceTypeDesc":97,"sizeBytes":102,"sourceHtmlUrl":103},"scripts\u002Frequirements.txt.knowledge",42,"https:\u002F\u002Fgithub.com\u002FLongLeo287\u002FOmniClaw\u002Fblob\u002Fmain\u002Fecosystem\u002Fskills\u002Fleiloeiro_edital\u002Fscripts\u002Frequirements.txt.knowledge",[105,143,165,193,208,235],{"skillNo":106,"name":107,"nameZh":6,"description":108,"descriptionZh":6,"repositoryFullName":8,"ownerLogin":9,"ownerAvatarUrl":10,"ownerAccountNo":11,"ownerDisplayName":12,"repositoryNo":13,"starsCount":14,"licenseSpdxId":15,"licenseFileUrl":6,"sourceHtmlUrl":109,"categories":110,"keywords":123,"publishedAt":43},"01M6JR0KQP4MHT32TN40D9CBFX","UI-UX Pro Max","Advanced UI\u002FUX analysis and generation skills with data-driven patterns. 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